El Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios. Y los bancos van a tener que validar una gran cantidad de documentos.
La invasión a Ucrania por parte de Rusia sigue generando un contexto internacional muy complejo. Entre las consecuencias más visibles de esta situación está el incremento de la inflación a nivel mundial, impulsado por dos aspectos cruciales: energía y alimentos. Presionado por estas circunstancias, el Banco Central Europeo puso en marcha desde julio de 2022 un serie de aumentos en sus tipos de interés de referencia que se trasladan de inmediato a los mercados monetarios y de deuda. Esto está causando un alza sostenida del euríbor, el índice referencial de interés promedio al que se acogen 3,7 millones de hipotecas en España. Y en paralelo, produce un aumento inasumible en muchos casos de las cuotas de las hipotecas para la adquisición de vivienda. Las peticiones de reestructuración y otras medidas de protección a los deudores hipotecarios exigirán a los bancos agilizar sus procesos de validación documental.
En este contexto, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual. Mediante el mismo instrumento legal se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.
A continuación, analizaremos brevemente los aspectos más relevantes del referido Decreto ya que su entrada en vigor pone a prueba la capacidad de los bancos e instituciones financieras para validar una gran cantidad de documentos a fin de otorgar beneficios a sus deudores.
Aspectos relevantes del RD-L 19/2022 y su impacto en la validación documental bancaria
Como indica el mismo título del RD-L que nos ocupa, el eje central del mismo es la propuesta de un nuevo Código de Buenas Prácticas para reestructurar las deudas hipotecarias de consumidores. Los términos del mismo fueron plasmados en otro instrumento: la Resolución de 23 de noviembre de 2022, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa. A continuación, haremos un breve resumen del mismo:
- En primer lugar, el Código es de carácter transitorio y estará vigente durante dos años.
- La adhesión al instrumento fue voluntaria y estuvo abierto a entidades de crédito y otras entidades o personas físicas dedicadas de forma profesional a conceder préstamos o créditos hipotecarios. El periodo de adhesión duró un mes. Según el Gobierno, se adhirieron un total de 54 bancos y cajas incluyendo las principales del mercado. De esta manera, quedan cubiertas más del 97% de las hipotecas.
- En concreto, podrán recurrir a las medidas las personas físicas deudoras de préstamos hipotecarios sobre su vivienda habitual (o del hipotecante no deudor). El precio de compra no excederá los 300.000 euros, consolidados hasta el 31 de diciembre de 2022. Además, el deudor debe acreditar lo siguiente:
- Los ingresos de los miembros de la familia no pueden superar 3,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Sin embargo, el límite podría incrementarse en casos de discapacidad, situación de dependencia, enfermedad mental o grave, etc.
- En los 4 años previos a la solicitud, la carga hipotecaria sobre la renta familiar debe multiplicarse, como mínimo 1,2. O haber ocurrido alguna circunstancia familiar de especial vulnerabilidad, como las detalladas en la Resolución de 23 de noviembre.
- La cuota de la hipoteca ha de superar el 30% de los ingresos netos de la familia.
Todo lo anterior requerirá validación documental.
Medidas opcionales de modificación de los préstamos hipotecarios que impactarán en la validación documental
- El plazo de amortización podrá extenderse hasta 7 años, con opción a carencia total o cuotas fijas temporales durante 12 meses. No obstante, dicha extensión no indica una reducción de cuotas a una suma inferior de la que se estuviera pagando a 1 de junio de 2022. Tampoco significa que el plazo total del préstamo pueda superar los 40 años desde su aprobación.
- Conversión de préstamos de tipo variable a tipo fijo. Al respecto, es preciso aclarar, entre otros aspectos, que:
- La novación del préstamo acogido al Código no implica la pérdida del rango hipotecario del acreedor. Esta condición está prevista en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
- Está prevista la exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del ITP y AJD a objeto de formalizar las escrituras de novaciones contractuales planteadas en el nuevo Código. Más aún, están contempladas bonificaciones interesantes en aranceles de notarios y registradores.
- Las operaciones de novación incluidas en este Código no implican una modificación del tipo de interés no contemplada en las medidas del mismo.
La modificación del Real Decreto ley 6/2012 influirá aún más en la validación documental
Por otra parte, la modificación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos tendrá impacto en la capacidad de validación documental de los bancos y cajas. En particular, la nueva redacción del Artículo 3 plantea una serie de condiciones para determinar si un deudor está dentro del umbral de exclusión. Las mismas guardan cierta relación con los requisitos para acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas para reestructurar las deudas hipotecarias de consumidores. Pero la descripción de las condiciones de vulnerabilidad es bastante amplia y todas ellas deben comprobarse mediante la documentación listada en el Artículo 3.3:
En cuanto a percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:
“(…)1.º Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma, en su caso, con relación al último ejercicio tributario.
2.º Últimas tres nóminas percibidas.
3.º Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
4.º Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción, ingreso mínimo vital o ayudas análogas de asistencia social concedidas por el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales.
5.º En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida (…)”
También requieren validación los documentos sobre la cantidad de personas que habitan la vivienda
En este aspecto, los documentos a presentar son:
“(…)1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
2.º Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
3.º Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral (…)”
De la misma manera, la comprobación de la titularidad de los bienes del deudor requerirá la validación documental de las siguientes credenciales:
“ (…) 1.º Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere (…)”
Otra exigencia es la declaración responsable del deudor en relación al cumplimiento de los requisitos expresados en el artículo 3.1 para situarse en el umbral de exclusión. Si la entidad acreedora dispone de datos o documentación acreditativa sobre alguno de estos aspectos, el deudor no necesitará acreditarlo ante la entidad.
Finalmente, para acreditar el cumplimiento de las condiciones de elegibilidad, el deudor puede autorizar a la entidad financiera adherida, de forma expresa y por escrito, a obtener información directamente de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, Entidades Gestoras de la Seguridad Social y Registros de la Propiedad y Mercantiles.
Normadat facilita la adaptación de las entidades financieras al RD-L 19/2022
Sin duda, este nuevo marco legal exigirá a las entidades bancarias a procesar un gran volumen de solicitudes cuya validez deben comprobar. Esto debe efectuarse con el propósito de responder a estas peticiones en un plazo muy corto de tiempo.
En Normadat ayudamos a los bancos y entidades financieras a gestionar las solicitudes de reestructuración de deudas hipotecarias y de medidas de protección para deudores. En este sentido, suministramos servicios y tecnología para verificar la información recibida y dar cumplimiento a los plazos impuestos en el RD-L analizado.
Nuestros servicios de back office bancario impulsan la productividad y optimizan los recursos disponibles mediante la automatización de procesos operativos financieros.
Desde este perspectiva, en Normadat aportamos:
- Cumplimiento de los plazos máximos de implementación de 15 días.
- Validación y verificación de la documentación que aporta el deudor.
- Formulario de recogida de datos para verificar la simulación si no existiere.
- Plataforma segura para la recepción de documentos, si no la hubiera.
- Scoring de fraude documental.
- Implantación de soluciones o servicio externalizado.
Asimismo, proporcionamos:
- Inmediatez en la puesta en marcha.
- Personal especializado y cualificado.
- Flexibilidad para adaptar los recursos.
- Eficiencia en el proceso.
- Costes variables.
Otras facilidades suministradas:
- Análisis de documentación vinculada a préstamos solicitados a otras empresas.
- Verificación del cumplimiento de requisitos.
- Gestión de la documentación derivada de los trámites.
- Revisión documental bancaria.
Si eres director o socio de un banco o entidad financiera, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. En Normadat te apoyamos en la adaptación de tu organización a las exigencias de validación documental derivadas del RD-L 19/2022.
